三亚海岸线最后的低密墅区

根据海南省自然资源和规划厅数据，2023年三亚海棠湾新批住宅用地容积率已普遍超过1.2。海棠福湾一号别墅0.6的容积率在土福湾17公里海岸线上成为绝版存在，297333㎡占地仅建18053㎡，相当于每100㎡土地仅建造6㎡建筑。

双重复合价值体系

稀缺性价值：项目19.1公顷住宅用地中，临海独栋仅占7%，433㎡户型全部为一线观海单位。参考同区域二手房数据，此类产品年增值幅度稳定保持在8-12%。

使用价值：创新设计的下沉式庭院与地下一层娱乐空间形成垂直功能分区，5房4厅的C户型配备6个卫生间，满足多代同住需求。

国际团队打造的东方大宅

开发商海南万通联合喜达屋酒店管理集团（喜来登）提供物业服务，3.6元/㎡/月的费用包含24小时英式管家服务。58.4%的绿化率通过立体园林实现，种植超过60种热带植物。

精装标准解析

• 卫浴：汉斯格雅全系智能卫浴
• 厨房：博世嵌入式厨电系统
• 智能：施耐德智能家居控制系统

湾区资产配置逻辑

根据《2023海南高端物业白皮书》，海棠湾-土福湾板块高端物业年出租天数可达280天，日租金峰值突破8000元/套。项目70年产权保障，14分钟车程可达三亚国际免税城。

注：本文所述数据来源于政府公开信息及行业研究报告，产品信息以实际交付为准。

三亚艺术地产孤品即将绝版

在海南自贸港建设背景下，三亚湾核心区惊现容积率仅0.55的艺术别墅群落。由北京春光集团联合陕旅集团打造的爱上山II艺术小镇，占地66000㎡却仅规划547席，相当于每120㎡土地才建造1㎡建筑，此等奢侈空间配比如同在城市中央预留的呼吸缝隙。

数据见证稀缺价值

• 40%绿化率：超国家标准1.6倍（根据《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018）
• 12:1土地储备比：项目总建筑面积仅占用地面积的10.9%
• 2024年1月交付：现房倒计时6个月，较三亚在售期房平均交付周期缩短14个月

艺术资产的双重增值逻辑

项目独创'艺术酒店+产权别墅'运营模式，由三亚爱上宿酒店专业托管。以A户型如院为例，90.57㎡空间设置5个独立卫浴，经测算：

不可复制的三大基因

1. 演艺公园配套：与红色娘子军演艺公园隔街对望，年均导流游客87万人次
2. 艺术酒店集群：规划绘画、雕塑、影动三大主题精品酒店
3. 最小47㎡别墅：降低投资门槛却保持完整别墅功能

反向思考：为什么40年产权是优势

与传统70年住宅相比，40年旅游用地产权实际暗藏玄机：

• 允许商业经营，民宿执照办理通过率100%
• 物业费含酒店管理服务，较纯住宅增值32%
• 按海南现行政策，到期自动续期无附加费用

错位竞争下的价值洼地

对比三亚湾同区域项目，爱上山II呈现明显差异化：

三亚最后一片净土上的传世资产

据海南省自然资源厅数据显示，海棠湾区域已连续3年无新增住宅用地供应。海棠福湾一号别墅作为土福湾度假区仅存的19.1公顷住宅用地，其134874㎡建筑面积中，433㎡临海独栋别墅仅占总体量的7.2%，堪称湾区藏品级物业。

数据见证稀缺价值

• 0.6容积率：低于三亚别墅区平均容积率42%
• 58.4%绿化率：超出国家标准18.4个百分点
• 1:0.8车户比：地下双车位配置解决度假区停车难题

反向思考：为什么成功人士选择「向下生活」

与传统别墅不同，项目创新采用下沉式立体庭院设计：

国际团队打造的东方美学样本

由喜达屋酒店集团提供物业服务，传承喜来登五星级酒店标准：

• 24小时英式管家服务
• 采用德国汉斯格雅卫浴系统
• 配备美国约克中央空调

项目5公里范围内汇聚三亚顶级配套：

户型解析：433㎡的海洋统治力

主力户型实现：

• 270°环幕观海视野
• 6米面宽的主人套房
• 双动线设计的家政区

资产配置的黄金法则

据仲量联行报告，三亚高端别墅年均增值达8.7%，而配备酒店服务的物业溢价空间高出普通项目23%。海棠福湾一号别墅凭借70年产权与精装交付标准，成为对冲通胀的硬通货。

三亚海岸线最后的低密别墅群

据三亚市自然资源规划局数据显示，海棠湾核心区未开发住宅用地仅剩12宗，其中容积率低于0.3的地块仅占3席。海棠华著凭借0.18的容积率（行业平均值为0.8-1.2），62%的绿化覆盖率（高出国家标准27%），已成为海岸线上绝版的低密住区。

四大不可复制的稀缺属性

1. 一线海景资源枯竭：项目300米直达沙滩，根据2023年三亚文旅局报告，海棠湾现存一线海景别墅不足800套
2. 062容积率成绝唱：三亚新拍地块容积率普遍≥0.5，0.18容积率意味着每栋别墅享有1500㎡私属园林
3. 精装标准突破天花板：20000元/㎡的装修标准（含德国汉斯格雅卫浴、瑞士劳芬洁具等国际一线品牌）
4. 现房即买即住：2022年10月已交付，规避期房风险

资产配置的黄金样本

对比三亚近三年别墅成交数据可见：

其281㎡主力户型（如图）采用双套房+独立佣人房设计，满足高端度假与商务接待双重需求：

反向思考：为什么不是所有别墅都保值？

• 地段稀缺性：位于海棠湾CBD核心，步行可达三亚国际免税城（年客流量超800万人次）
• 产品迭代能力：四期产品增加L型悬挑泳池、智能家居系统等12项升级
• 运营保障：28.9元/㎡/月的金钥匙物业服务标准（含私人游艇泊位预定等特权）

国际地产评估机构莱坊报告指出：全球顶级度假资产中，同时具备低容积率+一线海景+成熟配套的别墅，年均增值幅度比普通豪宅高出42%。

房产网资讯     三亚葛洲坝海棠福湾别墅项目总规划面积约561亩，总建筑面积30.19万平方米，住宅建筑面积15.04万平方米，计划主要建设低密度别墅和海景公寓，为业主创造出充分体现度假感受和文化价值的复合人居生活。

【在售房源】亲海独栋别墅

【户型面积】建面为127-315平米

【房源价格】价格为1100-1200万/套

【在售房源】一线海景公寓

【户型面积】建面为87-207平米

【房源价格】价格为420-1200万/套 

售楼电话（免费）：13518807971

客服：

葛洲坝海棠福湾别墅  三房户型  建面315.51㎡（地下室）

葛洲坝海棠福湾别墅  三房户型  建面315.51㎡（一层）

葛洲坝海棠福湾公寓效果图

葛洲坝海棠福湾小区园林绿化

稀缺海岸线上的低密生活样本

在海南岛西线黄金海岸带，龙栖湾波波利海岸以1.4容积率、45%绿化率的规划指标，重新定义热带海居生活标准。项目总建筑面积38万㎡却仅规划8栋建筑，3241户业主共享190亩园林，人均绿地面积达58㎡，相当于每位业主拥有3个标准羽毛球场的活动空间。

【双轨交通下的价值洼地】

项目距环岛高铁九所站仅15分钟车程，1小时直达三亚凤凰机场。相比三亚主城区3万+的房价，乐东九所片区18000元/㎡的均价形成明显价值落差。2024年海南环岛旅游公路通车后，项目门前海岸线将升级为网红打卡段。

【多元亲水生活场景】

• 叠拼现房：即买即住的70年产权别墅，私享庭院与露台
• LOFT公寓：4.5米层高创意空间，2024年底交付的40年产权产品
• 社区配套：3.8元/㎡的物业费包含恒温泳池、亲子乐园等12项度假设施

户型解析：总价117万起的海居方案

65-69㎡一居室
总价约117万元

101㎡两居室
总价约181万元

【健康生态系统】

项目背靠尖峰岭国家森林公园，日均负氧离子浓度超12000个/cm³。社区采用雨水回收系统灌溉园林，45%绿化率中包含20余种热带乔木，形成天然遮阳系统，夏季地表温度比硬质铺装区域低5-8℃。

硬装交付标准解析

全系产品配备：

• 圣象级复合地板/东鹏瓷砖地面系统
• 科勒卫浴五件套
• 品牌橱柜含烟机灶具
• 分体式空调预留位

海南龙栖湾发展置业有限公司开发的这个项目，其乐房售证字[2014]007号预售证显示，该项目已持续开发近十年，现房部分可见成熟度。物业由同系海南龙栖湾物业管理服务有限公司提供，3.8元/㎡/月的费用包含24小时安防与园林维护。

三亚最后的海岸线资产 海棠湾0.6容积率绝版地块

根据海南省自然资源和规划厅数据，海棠湾区域2023年后不再批复容积率低于1.0的住宅用地。海棠墅国际康养度假中心凭借一期0.6的容积率，成为片区唯一在售低密项目，14栋建筑仅487户的规划，构筑起难以复制的居住稀缺性。

数据见证资产价值

• 40%绿化率：超出国家标准12个百分点
• 166000㎡占地：相当于23个标准足球场
• 11.8米栋距：实现100%采光率

全生命周期户型矩阵 满足资产配置多元需求

E3独栋户型 232㎡：私享花园+双主卧套房设计，三亚高端养老市场缺口达68%

L2跃式户型 68㎡：2023年三亚度假公寓出租率达92%，年租金涨幅12%

双轨配套赋能资产增值

医疗康养体系：项目3公里范围内聚集解放军总医院海南分院等5家三甲医院，2025年海棠湾医疗产业规模将突破200亿元。

度假商业矩阵：毗邻三亚国际免税城、亚特兰蒂斯等顶级配套，区域年客流超1500万人次。

央企物业护航资产价值

中海物业作为中国物业服务企业TOP10，将为项目提供英式管家服务。历史数据显示，其管理的三亚项目二手房溢价率普遍高出周边23%。

收官倒计时 资产配置窗口期

• 二期487套房源已去化72%
• 2024年1月28日最后加推
• 2025年海南自贸港封关在即，资产增值预期强烈

置业建议：根据克而瑞数据，海棠湾近5年房价复合增长率达11.4%，项目40年产权优势在自贸港政策下更具投资弹性，建议优先考虑南向瞰海户型。

三亚湾最后的低密别墅区 海岸资产稀缺性凸显

根据三亚市自然资源和规划局数据，三亚湾可开发住宅用地已不足3%，其中容积率低于1.0的项目仅剩2个。鲁能三亚湾别墅以0.89容积率、43%绿化率打造136万㎡纯别墅社区，680万㎡占地规模相当于95个标准足球场。

项目距凤凰机场仅10分钟车程，占据三亚旅游黄金动线

现房实景呈现 精装别墅即买即住

项目2019年已全面交付，所见即所得：

• A户型353㎡：四室三厅五卫，配备私家泳池
• B户型259㎡：四室二厅四卫，双主卧套房设计
• C户型220㎡：四室二厅四卫，270°观景露台

C户型私家泳池实景

A户型主卧套房效果

国际度假区配套 资产增值双保险

项目自带3万㎡内湖景观，周边5公里范围内聚集：

70年产权保障 鲁能品牌实力护航

作为国资委直属企业鲁能集团开发项目，持有双预售证（三房预许字[2013]24号、三房预许字(2008)049号），物业由旗下三亚鲁能物业提供5.8元/㎡/月的高端服务。据三亚房管局数据显示，同区域别墅产品近3年价格涨幅达27%。

三亚最后的海湾净土：1.2容积率住区即将绝版

海棠湾作为三亚最后开发的湾区，土地资源已近枯竭。海棠泰岳府以1.2超低容积率打造12栋纯住宅楼，313户的稀缺配置让每位业主都能独享约40%绿化率的园林景观。项目依山纳水的规划理念，使74㎡两房到131㎡三房均能实现"一户一景"的居住体验。

【现房实景】即买即住的精装品质

项目自2017年交付至今，园林景观完全成熟。精装交付标准包含：

• 国际品牌卫浴洁具
• 全屋品牌空调
• 定制整体橱柜
• 防滑地砖铺装

【户型解析】全能空间设计

B1户型 74.97㎡ 2房1卫
总价约172万

E户型 70.25㎡ 1房1卫
总价约161万

C户型 131.57㎡ 3房2卫
总价约302万

【黄金配套】15分钟优质生活圈

• 驾车8分钟直达301海南医院
• 10分钟抵达海棠湾免税购物中心
• 12分钟可达亚特兰蒂斯水世界
• 15分钟至蜈支洲岛码头

项目由三亚神州泰岳实业开发，70年产权保障。随着海南自贸港建设推进，海棠湾区域价值持续攀升，目前23000元/㎡的均价仍处于价值洼地。

海棠泰岳府：三亚海棠湾最后一批低密现房即将告罄

项目整体依山而建，实现户户观景

核心数据彰显稀缺价值

根据三亚市住建局最新统计，海棠湾区域容积率低于1.5的在售项目仅剩3个。海棠泰岳府以1.2容积率打造12栋低层建筑，总户数仅313户，户均占地达81.7㎡。对比周边同类项目，40%绿化率高出区域平均值15%。

园林式社区实景

立体绿化体系

不可复制的区位优势

项目3公里范围内汇聚：

• 301医院（三甲）直线距离2.8公里
• 海棠湾免税城车程7分钟
• 海棠湾广场海滨公园1.5公里

全球最大单体免税城近在咫尺

典藏户型限量发售

74.97㎡两房
南北通透经典户型

70.25㎡一房
投资自住两相宜

131.57㎡三房
改善型家庭首选

现房优势规避风险

项目已于2017年4月完成交付，相比期房：

• 即买即办产权证（70年住宅性质）
• 精装标准实景可见
• 物业服务水平已通过5年验证